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Estas cifras contrastan con las malas previsiones que sobrevolaron sobre la vivienda al inicio de la pandemia, cuando se esperaba que la demanda cayera en picado y que el producto se abaratada notablemente. Aunque no con tanta fuerza como se preveía, esto si que ha sucedido en la vivienda de segunda mano, por lo que resulta interesante analizar cuáles son los motivos que han mantenido al alza a la obra nueva y las claves de su resiliencia.

"El mercado inmobiliario parecía, a priori, de los más afectados por la crisis sanitaria, pero la realidad nos ha demostrado que nada es blanco o negro. Tenemos una amplia gama de grises. Es el caso de la promoción de vivienda nueva. Contra todo pronóstico, está aguantando bien la situación, y podemos llegar a encontrarnos una situación de rebote de precios, debido a la fortaleza de la demanda", explica Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

La pandemia ha traído grandes cambios a nuestras vidas y entre ellos está las necesidades que le exigimos a nuestro hogar. "Después de tres meses de confinamiento, la vivienda se ha convertido en prioridad uno para la sociedad, cuyas preferencias residenciales han evolucionado y cambiado", apunta David Martínez, CEO de AEDAS Homes, que asegura que ahora la demanda prefiere vivir en las afueras de las ciudades -lejos del bullicio- y busca superficies más amplias, espacios al aire libre -terrazas o jardines-, zonas comunes e incluso casas diseñadas para el teletrabajo con un espacio 'ad hoc'. "La vivienda de obra nueva da una mejor respuesta a estas nuevas necesidades y prioridades que la oferta de segunda mano", destaca el directivo.

Esto ha empujado al alza la demanda, generando una mayor distancia respecto a la oferta, lo que es precisamente otra de las claves que han ayudado a la obra nueva durante la pandemia. "La escasez de oferta en este mercado, hablando de forma genérica ya existía antes de la llegada de la crisis y con el Covid se potenció aún más", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21.

A esto se suma que la demanda ha seguido activa a lo largo del 2020. "Durante el confinamiento la gente continuó su proceso de búsqueda, pero aplazó la decisión de compra y por eso motivo se registró en un primer momento una caída en el número de transacciones. Sin embargo, ya en el último trimestre se empezaron a cerrar muchas operaciones, por encima de las del año 2019 y esta recuperación continúa ahora", asegura Sousa. Así, concreta que enero y febrero están registrando crecimientos interanuales del 23%.

En este sentido, Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain coincide en que "la demanda de obra nueva sigue comportándose con fuerza". El directivo cree que "lo que está ocurriendo es un trasvase de la demanda de vivienda usada al mercado de la obra nueva, donde los clientes se encuentran mayores facilidades para la estructuración de sus compras y de la venta de su antigua vivienda, el acceso a la financiación y, por supuesto, mejores calidades que las del parque de vivienda usada".

Las cifras de una de las mayores promotoras de España, como es Aedas Homes, respaldan estas previsiones, ya que según apunta Martínez, "2021 ha comenzado como acabó 2020, con una importante actividad comercial que está haciendo que AEDAS Homes incluso esté registrando récords históricos de ventas mensuales. En febrero, por ejemplo, vendimos más de 200 viviendas".

Esta buena evolución en el inicio del año podría extenderse en los próximos meses, ya que según explica Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman, "creemos que todavía existe una cierta demanda embalsada de vivienda de obra nueva, que no se ha visto satisfecha por la falta de producto en las zonas más solicitadas. No vemos, sin embargo, esta situación para vivienda de segunda mano, ya que esperamos oportunidades de venta rápida y corrección de precios (en segunda mano) por el deterioro previsible de la situación económica".

Pedro Soria, Chief Commercial Officer de Tinsa, destaca que uno de los factores relevantes que han sostenido al sector es que la obra nueva responde a las necesidades que busca la demanda que ha estado activa durante la pandemia, y que "fundamentalmente ha sido una demanda de reposición asociada a un perfil de solvencia mejor que el de la demanda de primer acceso".

Coincide en esto Martínez, que apunta que "la demanda de obra nueva, por lo general, responde a un perfil-medio alto, mucho más inmune a la crisis, de ahí el bajo número de resoluciones de contratos de arras y compraventas que registra este mercado".

"Hablamos de un producto de alta calidad y situado en las zonas más dinámicas a nivel inmobiliario y económico del país, es decir, disfruta de una demanda sólida y bastante solvente a nivel económico. Un dato que confirma esta solvencia es que los nuevos clientes de AEDAS Homes en 2020 dicen necesitar financiar de media el 64% del precio de la vivienda, un porcentaje sano muy por debajo de los máximos de otras épocas", explica el CEO de la promotora.

Según explica Echavarren, "la financiación es una de las materias primas fundamentales para el desarrollo de la actividad de promoción residencial. El endurecimiento de la financiación al promotor provocará un retraso en el inicio de nuevas promociones y la reducción significativa del número de promociones de viviendas iniciadas en el año 2021, que podrían situarse en el entorno de la 65.000 a70.000 viviendas frente a las 100.000 iniciadas en el 2019".

"Ante un potencial endurecimiento del crédito promotor, las grandes promotoras han reaccionado buscando fuentes de financiación alternativa. El caso más reciente es la emisión de bonos verdes llevada a cabo por Vía Célere", explica Susana Rodríguez. Si bien, Soria cree que esta vía no es válida para todo el sector. "Habrá quien pueda llegar a acuerdos a través de financiación alternativa, pero esta opción no es apta para todos los proyectos ni promotores. Además, el capital se está concentrando ahora de forma muy significativa en el formato de Build to Rent", apunta el directivo de Tinsa.

Evolución del precio

Con este panorama, "esperamos estabilidad en los precios de vivienda de obra nueva o incluso ligeras subidas a lo largo de 2021", apunta la CCO de Savills AN. "La oferta de obra nueva terminada es prácticamente residual y la que está en desarrollo y pendiente de entregarse en 2021 y 2022 es muy limitada. Por otro lado, se espera un cierto freno en la actividad promotora y consecuentemente un menor nivel de oferta a medio plazo. Todo ello nos hace proyectar, como decía, una estabilización en precios e incluso ligeras subidas (2-3%) para determinadas zonas de primera residencia"explica Rodríguez.
*Fuente: Eleconomista.es